空き家を売るときには注意して‼
お客様から、建物を壊してから売却したほうが良いのか、そのまま売却したほうが良いのかという相談を受けることがたまにある。
単純にどちらが売りやすいかという観点からみると、解体して更地にしたほうが売りやすい。
しかし、この質問は税務的な観点でみると、そう単純な話ではないのだ。
例えば自宅を売却したとき
譲渡利益が3000万円まで控除される特例（3000万円控除）を利用する場合『建物を取り壊してから1年以内に売買契約を締結しなければならない』という条件がある。
つまり更地にしてすぐに売れる物件であれば良いのだが、地方の物件などは、売れるまで1年以上かかることはざらにある。
先に建物を解体したばかりに税金を余計に支払わなくてはならないということにもなりかねない。
また最近増えてきているのは、親から相続した空き家を売却する場合だ。
H28年から空き家譲渡特例が創設され、親から相続した家も、ある一定条件を満たすと居住用建物と同様に3000万円の控除が受けられるようになった。
相続する前、親が一人で住んでいた物件で、現在空き家になっている旧耐震基準の建物というのが前提条件になる。
適用条件はかなり細かく複雑なので省略するが、一つ気をつけなければいけないのが、この特例を使うには、解体する場合、引き渡し前にやらなければならないということだ。
古屋付きの土地をそのまま売却して、引き渡し後に買主が解体するという取引形態は良くあるが、その場合はこの特例は使えないということになる。
売主が解体するか、買主が解体するかはどちらでも良いが、解体してから引き渡さないと空き家譲渡特例は利用できないなのだ。
意外とこれは認識していない業者もあり、盲点なので、要注意すべし事なのだが。
何故引き渡し前なのか？
この特例の趣旨は、古い空き家が増えてきているので、更地にして建て替えをするか既存建物を耐震補強するかのどちらかを促進して、管理されていない老朽化した建物を無くしていくことにある。
ゆえに、引き渡しをしてからの解体でも良いとすると、売主は税制の特典をうけたのに、買主側の解体がすぐに行われないとなると、老朽化した空き家を無くしていくというこの特例の趣旨に反するのだ。
建物を解体すると、土地の固定資産税も高くなるということもあり、売却する前に解体することは避けたほうが無難だが、老朽化が進んで、近所や行政から何とかしてほしいと言われた場合などは、解体を先にせざるえないという場合もあるだろう。
その場合でも解体する場合は、税務上のことを相談されてからにしないと余計な税金を支払うことになり、先に知っていればこんなことにならなかったということになるので、気をつけたいものだ。
加藤大助/宅建マイスター